Из нашей практики
Четыре дела против комитетов: два про отказы в предоставлении земли, одно про отмену незаконного коэффициента в расчёте аренды и одно про возврат переплаты.
Отказ в предоставлении участка построили на снимках из интернета — суд его отменил
- Ситуация
- Глава крестьянско-фермерского хозяйства много лет пользовался участком сельхозназначения площадью 321,8 га по договору безвозмездного пользования и имел право получить его в собственность бесплатно. Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса отказал — и, когда отказ оспорили, вынес ещё один, с теми же основаниями.
- Довод комитета
- Участок якобы используется не по разрешённому назначению: один из контуров не распахан. В подтверждение — скриншоты аэрофотоматериалов с интернет-портала. Отдельно комитет указывал, что пчеловодства нет среди видов деятельности в реестре.
- Что сделали
- Добились совместного осмотра участка по определению суда и составления акта. Показали, что спорный контур окружён рекой Кия и болотистой местностью, весной подтапливается, сельхозтехнику туда не доставить — и что он используется под пасеку, а пчеловодство закон прямо относит к сельскохозяйственному производству. Остальные 92 % участка засеяны пшеницей, что комитет не оспаривал.
- Главный довод
- Факт неиспользования земли по назначению устанавливается данными государственного или муниципального земельного контроля, а не скриншотами. Комитет не представил ни материалов надзора, ни сведений о неустранённых нарушениях, а по снимкам нельзя было понять ни их актуальность, ни методику измерений. Доказывать законность своего отказа обязан сам орган — это прямо установлено АПК.
- Результат
- Отказ признан незаконным
суд обязал комитет в течение 10 рабочих дней предоставить участок в собственность бесплатно и взыскал расходы по госпошлине
Арбитражный суд Кемеровской области · дело № А27-8670/2024 · решение от 04.12.2024
Вместо выкупа комитет выставил участок на аукцион — торги и договор аренды отменены
- Ситуация
- Крестьянское хозяйство с 2010 года обрабатывало участок сельхозназначения площадью 154,5 га, выделенный в счёт земельных долей. Когда муниципалитет зарегистрировал на него право собственности, хозяйство в установленный шестимесячный срок подало заявление о выкупе. Комитет отказал письмом и выставил тот же участок на аукцион — но уже на право аренды.
- В чём ловушка
- Хозяйству пришлось участвовать в аукционе, чтобы не потерять землю, которую оно обрабатывало больше десяти лет. Аукцион оно выиграло и подписало договор аренды. Формально всё выглядело благополучно — по факту право на выкуп было утрачено, а вместо собственности остались арендные платежи.
- Что сделали
- Оспорили сразу всю цепочку: отказ комитета, результаты аукциона и собственный договор аренды. Факт многолетнего использования подтвердили соглашениями о субсидиях, актами расхода семян, сведениями об итогах сева и сбора урожая за несколько лет, а также вступившим в силу решением по другому делу.
- Главный довод
- Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения даёт хозяйству, которое использовало такой участок до регистрации муниципальной собственности, право выкупить его без торгов — по цене не более 15 % кадастровой стоимости. Раз это право есть, проводить аукцион было нельзя. Суд отдельно отметил: то, что победителем аукциона оказался сам заявитель, законности торгов не добавляет.
- Результат
- Участок передан в собственность по цене не выше 15 % кадастровой
отказ признан незаконным, результаты аукциона и договор аренды — недействительными, комитет обязан в 10 дней заключить договор купли-продажи. Как последствие недействительности сделки хозяйству вернулись и все арендные платежи, уплаченные по этому договору. Взысканы расходы по госпошлине.
Арбитражный суд Кемеровской области · дело № А27-8646/2023 · решение от 13.11.2023
Суд признал недействующим коэффициент в областном порядке расчёта арендной платы
- Ситуация
- ООО «Колос» арендовало в Кемерове земельный участок, государственная собственность на который не разграничена. К расчёту платы применялся коэффициент условий использования (Ку) со значением 1,2 — надбавка 20 % за то, что собственник передал в пользование третьим лицам объект недвижимости или временное сооружение, стоящее на участке.
- В чём абсурд
- Надбавка начислялась на всю площадь арендованного участка — независимо от того, какую часть здания передали в пользование, было ли это возмездно, зарегистрирована ли передача и каков вид разрешённого использования. Передал в пользование комнату — плати на 20 % больше за весь участок.
- Что сделали
- Пошли не в спор о сумме долга, а в Кемеровский областной суд — оспаривать сам нормативный акт: Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 в редакции от 03.05.2017 № 189, пункт 1 приложения № 2 к Порядку определения размера арендной платы.
- Главный довод
- Нарушен принцип экономической обоснованности арендной платы, закреплённый Постановлением Правительства РФ № 582. Представленное администрацией финансово-экономическое обоснование сводилось к «надбавке за риск 20 %», методика расчёта этого риска не раскрыта и непроверяема, а применение коэффициента ко всей площади участка не объяснено вовсе. Более того, на момент принятия постановления в 2008 году экономического обоснования у органа не было в принципе. Специалиста, составившего обоснование, для пояснений в суд ответчик не обеспечил.
- Результат
- Пункт признан недействующим
в части коэффициента 1,2 для участков под переданными в пользование объектами недвижимости и временными сооружениями в частной собственности. С Правительства Кемеровской области — Кузбасса взыскана госпошлина, сообщение о решении опубликовано в официальном бюллетене. Решение устояло в Пятом апелляционном суде общей юрисдикции.
- Для кого ещё
- Решение по нормативному акту действует не только для истца. С момента вступления в силу этот коэффициент не может применяться ни к кому: если вам начисляли аренду с надбавкой 20 % по такому основанию — расчёт подлежит пересмотру.
Кемеровский областной суд · административное дело № 3а-133/2021 · решение от 18.06.2021, в окончательной форме 25.06.2021
Вернули 17,2 млн ₽ переплаты по аренде и отбили встречный иск на 55,5 млн ₽
- Ситуация
- Управляющая компания — собственник здания — годами платила администрации городского округа за землю под ним. Плата считалась по нормативному акту, который позже был признан недействующим в части — сначала судом первой инстанции, затем вышестоящим судом. Обязательным для сторон это решение стало 16.05.2018. То есть деньги брали по правилам, которых быть не должно было.
- Что сделали
- Пересчитали плату по правилам, оставшимся после признания акта недействующим, и взыскали разницу как неосновательное обогащение — с процентами по статье 395 ГК РФ за всё время пользования нашими деньгами.
- Спор о сроках
- Администрация заявила о пропуске исковой давности. Суд согласился с нами: срок считается не с даты платежей, а с 16.05.2018 — дня, когда решение по нормативному акту стало обязательным и клиент узнал о нарушении своего права.
- Спор о площади
- Старый участок сняли с кадастрового учёта и образовали новый, большей площади, — и плату считали по нему. Суд согласился, что расчёт ведётся по площади, которая реально необходима для эксплуатации здания и была определена при формировании участка, а не по площади вновь образованного.
- Встречный иск
- Администрация подала встречный иск на 55 558 462,71 ₽ и одновременно заявила, что договор аренды вообще не заключён. Суд отклонил это по правилу эстоппеля: нельзя годами выставлять счета по договору и принимать по нему деньги, а потом отрицать его существование. В удовлетворении встречного иска отказано полностью.
- Результат
- 17 206 412,37 ₽
14 278 620,24 ₽ неосновательного обогащения и 2 927 792,13 ₽ процентов, плюс 109 032 ₽ расходов по госпошлине. Встречный иск администрации на 55,5 млн ₽ отклонён.
Арбитражный суд Кемеровской области · дело № А27-7610/2021 · решение от 14.10.2021
Почему два последних дела стоят рядом. Они про одно и то же с разных сторон. В одном мы добивались, чтобы незаконный коэффициент перестал действовать. В другом — возвращали деньги, уплаченные по акту, который уже признали недействующим. Если вы платите за публичную землю по расчёту, который кажется завышенным, проверять нужно оба конца: и правильность арифметики комитета, и законность самих правил.
Такие дела рассматриваются по Кодексу административного судопроизводства, в областном суде и с участием прокурора. Это долго и требует работы не с фактами вашего участка, а с экономическим обоснованием нормативного акта. Зато выигранное дело снимает проблему не на один платёжный период, а навсегда — и сразу у всех, кто оказался в том же положении.